주택에 대한 귀속청산이 이루어지는 경우 임차인과 취득자와의 관계 질문있습니다

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:05 오전

안녕하세요. 임대차 전문변호사님에게 임차인과 취득자 관계에 대해 질문이 있어 글을 남깁니다.

저는 얼마 전에 주택임대차 계약을 맺었습니다. 2011년 3월 1일 저로부터 주택을 임차하고 확정일자를 받아 대항력을 취득하였습니다. 그런데 임대인 A는 그의 지인 B에게 1억원을 차용하면서 2011년 1월 1일부로 그 지인에게 주택의 가등기를 담보목적으로 경료하여 주었다는 것을 듣게 됐습니다.
B가 가등기담보권을 실행하여 A에게 청산 통지를 하고 청산금을 지급하려고 한다면, 임차인인 저는 어떻게 되나요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:05 오전
주택의 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 그 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되나, 이와 같은 대항요건을 갖춘 주택임차인이라고 하더라도 그에 앞서 담보권을 취득한 담보권자에게는 대항할 수 없고, 그러한 경우에는 그 주택임차인은 그 담보권에 기한 환가절차에서 당해 주택을 취득하는 취득자에 대하여도 자신의 임차권을 주장할 수 없다고 할 것인바, 이러한 법리는 채무의 담보를 위하여 부동산의 소유권을 이전하는 양도담보의 경우에도 그대로 타당합니다(대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다47682 판결 참조). 한편 채권자는 대항력 있는 임차인에게는 가등기담보등에관한법률 제6조 제2항에 따라 채무자에게 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지 하였다는 사실과 그 채권액을 통지해야 하는데, 위 통지를 받은 임차인은 동법 제 5조 5항에 따라 청산금의 범위에서 동시이행의 항변권에 관한 민법 제536조를 준용하여 가등기담보권자에게 대항할 수 있습니다.따라서 임차인인 丙은 乙에게 임차권을 이유로 대항할 수는 없지만, 청산금의 범위에서 동시이행의 항변권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다.