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부당한 이득을 취하기 위하여 임대차계약을 체결한 경우에 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하는지 상담하고 싶습니다

2020.01.27

안녕하세요. 부당한 이득을 목적으로 했을 때도, 소액임차인에 해당하는지 상담을 통해 알고 싶습니다.

저는 주택 임대인입니다. 얼마 전에 경매를 통해 한 건물을 계약했습니다. 그런데 그 건물에 있는 임차인에 대해 알게된 사실이 있습니다. 그 임차인은 예전 임대인과 공모하여, 임차부동산에 선순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 부동산을 임차했다는 것입니다. 소액임대차보증금의 최우선 변제제도를 악용하여 소액의 임대차보증금만을 지급하려던 것이었습니다. 이런 이도 소액임차인으로서 보호받을 수 있나요?

로앤굿
변호사 답변
2020.01.27
주택임대차보호법 제8조에서 선순위 담보물권자보다도 앞선 소액임대차보증금의 최우선 변제권을 인정하는 것은 임차인이 미처 예상하지 못했던 사정에 의하여 임차부동산이 경매되는 경우 선순위 담보물권자의 피해를 감수하고서라도 임차인의 주거생활의 안정을 보장하려는 데 그 취지가 있다고 할 것입니다. 따라서 임차인이 임차부동산에 선순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 소액임대차보증금의 최우선 변제제도를 악용하여 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차하고, 임대인 역시 위 임대차보증금을 지급받아 자신이 취득한 뒤 부동산이 경매되면 선순위 담보물권자가 배당받아야 할 금원에서 위 임대차보증금이 공제되도록 할 목적으로 부동산을 임대하는 경우에까지 위 주택임대차보호법 규정의 보호를 받는 것은 아니라고 보아야 합니다(대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184 판결). 그러므로 이 경우 임차인 甲은 소액임차인으로서 최우선변제권을 가지지 못한다고 할 것입니다.
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