부당한 이득을 취하기 위하여 임대차계약을 체결한 경우에 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하는지 상담하고 싶습니다

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:05 오전

안녕하세요. 부당한 이득을 목적으로 했을 때도, 소액임차인에 해당하는지 상담을 통해 알고 싶습니다.

저는 주택 임대인입니다. 얼마 전에 경매를 통해 한 건물을 계약했습니다. 그런데 그 건물에 있는 임차인에 대해 알게된 사실이 있습니다. 그 임차인은 예전 임대인과 공모하여, 임차부동산에 선순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 부동산을 임차했다는 것입니다. 소액임대차보증금의 최우선 변제제도를 악용하여 소액의 임대차보증금만을 지급하려던 것이었습니다. 이런 이도 소액임차인으로서 보호받을 수 있나요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:05 오전
주택임대차보호법 제8조에서 선순위 담보물권자보다도 앞선 소액임대차보증금의 최우선 변제권을 인정하는 것은 임차인이 미처 예상하지 못했던 사정에 의하여 임차부동산이 경매되는 경우 선순위 담보물권자의 피해를 감수하고서라도 임차인의 주거생활의 안정을 보장하려는 데 그 취지가 있다고 할 것입니다. 따라서 임차인이 임차부동산에 선순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 소액임대차보증금의 최우선 변제제도를 악용하여 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차하고, 임대인 역시 위 임대차보증금을 지급받아 자신이 취득한 뒤 부동산이 경매되면 선순위 담보물권자가 배당받아야 할 금원에서 위 임대차보증금이 공제되도록 할 목적으로 부동산을 임대하는 경우에까지 위 주택임대차보호법 규정의 보호를 받는 것은 아니라고 보아야 합니다(대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184 판결). 그러므로 이 경우 임차인 甲은 소액임차인으로서 최우선변제권을 가지지 못한다고 할 것입니다.