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매각물건명세서를 신뢰한 경매매수인과 임차인의 대항력의 관계 질문

2020.01.27

안녕하세요. 경매매수인과 임차인의 대항력 관계에 대해 질문이 있어 글을 씁니다.

저는 주택임대차 계약을 맺고 한 주택에 입주해 살고 있었습니다. 최근에 주택이 경매에 넘어갔다는 말을 들었습니다. 저는 매각물건명세서에 기재되어 공시된 내용을 기초로 권리신고 및 배당요구를 했습니다.

임대차목적물 매수인은 제 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받고, 주택에 관한 소유권을 취득했습니다. 이 경우에 제 대항력 주장은 가능할 수 있을까요?

로앤굿
변호사 답변
2020.01.27
주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가집니다.주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 됩니다. 따라서 乙이 권리신고 및 배당요구를 한 甲의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 甲이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 乙에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없습니다(대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결).
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