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주택임대차 보호법상 대항력 인정여부 문의드립니다

2020.01.27

안녕하세요. 주택임대차 보호법상 대항력 인정여부와 관련해서 문의드리고 싶은 게 있어 이렇게 글을 올립니다.

주택임대차보호법 시행 전의 일입니다. 저는 한 한옥에 대하여 채권전세계약을 맺고 입주하여 전입신고를 마쳤습니다.
이후 건물에 A라는 사람이 가등기를 설정하였고 1년 뒤 본등기를 경료 하였습니다.
A는 저에게 소유권에 기하여 인도할 것을 청구하고 있습니다. 그런데 저는 임대차보증금을 반환받을 때까지 명도청구를 거부하고 싶습니다. 제 대항력은 인정받을 수 있을까요?

로앤굿
변호사 답변
2020.01.27
구 주택임대차보호법 (1981.3.5. 법률 제3379호) 부칙 제2항 단서의 규정취지는 동법 시행 전에 체결된 미등기의 임대차라고 할지라도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 동법 제3조에 따라 제3자에 대하여 이를 대항할 수 있다는 것이고 동법 시행 전에 이미 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 물권취득시기가 동법 제3조 소정의 임대차효력발생 시기보다 앞이거나 뒤이거나에 관계없이 임대차의 효력으로서 대항할 수 없다고 해석되어야 할 것입니다. 구 주택임대차보호법(1981.3.5 법률 제3379호) 시행 전에 부동산등기법 제2조 소정의 물권 등 취득에 관한 순위보전의 가등기를 경료한 자가 동법 시행 후 본등기를 경료한 경우에 물권 등 취득의 효력이 가등기시에 소급하는 것은 아니지만 가등기의 순위보전의 효력에 의하여 중간처분이 실효되는 효과를 가져오므로 위와 같은 가등기권리자는 동법 부칙 제2항 단서에 규정된 동법 시행전에 물권을 취득한 자와 동일하게 보아야 할 것입니다. 위와 같은 입장에 따라 판례는 ‘임대차보호법 시행전에 임차건물에 대하여 가등기를 경료한후 본등기를 경료한 원고와 위 가등기전에 동 건물에 관하여 채권전세계약을 맺고 입주하여 전입신고를 마친 피고간에 있어서, 원고의 가등기는 주택임대차보호법 시행전에 경료된 것이 분명하므로 같은법 부칙 제2항 단서에 규정된 물권취득자와 동일하게 보아야 할 것이고 피고들은 같은법 시행으로 인하여 그 법 시행전에 이미 물권을 취득한 제3자에 대해서 임대차의 효력으로써 대항할 수 있는 것은 아니므로 피고로서는 임차보증금의 반환을 내걸어 원고의 건물명도청구를 거부할 수 없다’고 판시하고 있습니다(대법원 1984.2.14, 선고, 83다카2131, 판결). 따라서 甲은 丙의 명도청구를 임대차보증금을 반환받아야 함을 이유로 거부할 수 없습니다.
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