임차주택의 경매시 우선변제권을 행사하지 아니한 임차인의 대항력 전화상담 바랍니다

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:06 오전

전문변호사님께 전화상담 요청합니다. 우선변제권 관련해서 복잡한 상황에 놓여서요.

저는 A라는 건물주의 소유 건물에 근저당권을 설정하였고, 위 건물을 경락받았습니다.
그런데 B라는 사람은 제가 근저당권을 설정하기 이전 A에게서 위 건물을 임차하였고 근저당권 설정 이전에 기간의 정함이 없이 임대차계약을 갱신하였습니다.
그런데 저는 위 건물의 경매절차에서 배당요구를 하지 않았다는 이유로 B는 저에게 임대차로서 대항할 수 없다고 주장합니다.
저는 B에게 임대차에 기하여 대항력을 주장할 수 없는 것인가요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:06 오전
판례는 ‘주택임대차보호법 소정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두가지 권리중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 보아야 할 것이므로 임차인이 임차주택의 경매당시 우선변제권을 행사하지 아니하였다 하더라도 그 임차보증금에 기한 대항력 행사에 어떤 장애가 있다고 할 수 없다’고 판시하고 있습니다(대법원 1986.7.22, 선고, 86다카466, 판결). 따라서 위 사안의 경우 丙은 乙에게 임대차에 기하여 대항할 수 있으며 대항력을 근거로 임차보증금의 반환의무가 있다고 주장할 수 있습니다.