주택임대차보호법상 대항력의 취득요건이 어려워요

Question

주택임대차보호법에 나오는 대항력 취득요건을 알아보다가 어려워 질문 요청하게 됐습니다. 읽어봐주시고 친절하게 답변 주시면 감사하겠습니다.

저는 주택을 얼마 전에 임차하면서 전입신고를 하고 입주하였습니다. 그리고 입주한 뒤 얼마 지나지 않아 A라는 사람이 이 주택에 근저당권을 설정하였다는 소식을 듣게 됐습니다. 저는 근저당권 설정 이후 주민등록을 일시적으로 다른 곳으로 이전하였다가 다시 원래의 주소지로 이전하였습니다.
이 경우 저는 기존에 취득한 임대차의 대항력으로 A에게 대항할 수 있나요?

Answer 1

주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 합니다. 판례는 ‘주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이다’라고 판시하고 있습니다(대법원 1998.1.23, 선고, 97다43468, 판결). 따라서 甲이 丙의 근저당권 설정 이후에 취득한 대항력은 일시적으로 다른 곳으로 주민등록을 이전했다는 점에서 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈에 해당하므로 전출 당시 대항요건의 상실로 소멸되고, 소멸된 대항력이 소급적으로 회복되지 않고 재전입한 때부터 동일성이 없는 새로운 대항력이 다시 발생하므로 丙에게 대항할 수 없습니다.