주택임대차보호법상 대항력의 취득요건 문의

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:06 오전

안녕하세요. 저는 중소기업을 다니는 연구원입니다. 주택임대차보호법상 대항력의 취득요건에 대해 문의하고 싶어 글을 남깁니다.

저는 A로부터 주택을 임차하여 전입신고를 마치고 거주하고 있었습니다. A가 저에게 대출을 위해서 주민등록을 잠시 이전하여 달라고 하였고, 이에 저는 임대인의 요청에 따라 다른 곳으로 전출신고를 해야 했습니다.
그런데 전출신고 후 재전입 전에 B라는 사람이 A 소유의 주택에 대하여 근저당권을 설정하였습니다.
이후 공매절차에 따른 낙찰허가결정이 났고, 그에 따라 C 앞으로 소유권이전등기가 경료되었습니다. 저는 C의 주택 명도 요청에 임차보증금의 동시이행항변으로 대항할 수 있을까요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:06 오전
판례에 따르면 주민등록 전입신고를 마치고 임차주택에 거주하던 임차인이 대출을 위해 주민등록을 잠시 이전해 달라는 임대인의 요청에 따라 다른 곳으로 전출신고를 하였다가 선순위 근저당권이 설정된 후 재전입한 경우, 임차인의 대항력은 재전입시점을 기준으로 판단하여야 하므로 낙찰에 의해 소유권을 취득한 낙찰인에 대하여 임차보증금의 동시이행항변을 주장할 수 없습니다(대전지법 천안지원 2004.9.2, 선고, 2004가단12178, 판결). 본 사안의 경우 甲이 주민등록을 전출하였다가 재전입신고를 마친 이상 甲이 당초에 취득했던 대항력은 소멸하고, 甲의 대항력은 재전입시점을 기준으로 판단해야 합니다. 그런데 丙의 근저당권설정등기일이 재전입일에 앞서는 이상 甲의 임차권은 이 사건 주택의 낙찰로써 소멸되며 낙찰인은 임차보증금반환의무의 부담없는 상태의 소유권을 취득하게 됩니다. 따라서 甲이 매각대금에서 임차보증금의 배당을 받는 것은 별론으로 하더라도 丁에 대하여 대항력에 기해 임차보증금의 동시이행항변을 할 수는 없습니다.