주택임대차보호법상 대항력의 취득요건 법률상담 구합니다

Question

임대차 법률상담을 구합니다. 주택임대차보호법상 대항력의 취득요건에 관련한 건입니다.

저는 회사 근처 주택을 임차하여 주민등록 전입신고를 마쳤습니다. 그런데 주민등록이 직권으로 말소되었다가 주민등록법 시행령 규정에 따라 재등록 되었습니다.
그리고 A라는 사람이 제 전입신고 이후 주민등록의 직권말소 전에 근저당권설정등기를 경료하여습니다. 그리고 주민등록 재등록 이후에는 B라는 사람이 주택을 낙찰 받아 낙찰대금을 완납하고 소유권을 취득하였습니다.
이 경우 저는 임대차의 대항력에 기해 B에게 대항할 수 있을까요?

Answer 1

주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 하고, 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 같은법시행령에 따라 시장, 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실됩니다. 그런데 주민등록법상의 직권말소 제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하기 위한 것으로서 그 취지가 다릅니다. 직권말소 후 주민등록법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복 되거나같은 법 시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지됩니다. 다만, 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은대항력의 유지를 주장할 수 없습니다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결). 따라서 본 사안의 경우 丁은 임대인 乙의 지위를 승계한다고 보아야 하는바 甲은 주택임대차보호법상 대항력에 기하여 丁에게 대항할 수 있습니다(대법원 2003.7.25, 선고, 2003다25461, 판결).