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주택임대차보호법상 대항력의 주장 요건 알아보고 싶어요

2020.01.27

저는 소유권 보존등기가 경료되기 전 건물주 A의 다가구용 단독주택 일부를 임차하여 주민등록을 마쳤습니다.
그런데, 임차인의 주민등록상 주소기재는 임차 당시의 주택의 현황과 일치하였으나 A가 다가구용 단독주택의 용도를 다세대주택으로 변경하여 신고한 것이었습니다. 그렇게 사용승인을 거쳐 다세대주택 각 층과 호마다 구분하여 등기부상 주택의 표시가 달라졌습니다.
이후 A는 제가 임차한 부분에 대하여 B라는 사람에게로 소유권을 이전하였고, C는 B 소유 부분에 근저당권을 설정하였습니다.

저는 주택임대차보호법상 기존에 한 주민등록을 근거로 제3자에 대한 관계(C)에서 대항력을 주장할 수 있을까요? 대항력을 주장할 수 있는 요건을 알고 싶어요.

로앤굿
변호사 답변
2020.01.27
건축 중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록이 그 후 소유권보존등기가 경료되고 이를 바탕으로 저당권을 취득하여 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대한 관계에서 임대차를 공시하는 효력이 있는지의 여부는 그 제3자의 입장에서 보아 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는가의 여부에 따라 판단되어야 합니다. 판례에 의하면 건축중인 주택에 대한 소유권보존등기가 경료되기 전에 그 일부를 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소 기재가 그 당시의 주택의 현황과 일치한다 하더라도 그 후 사정변경으로 등기부상의 주택의 표시가 달라졌다면, 주민등록상의 주소가 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 건축물관리대장의 기재에 근거하여 된 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 달라진 주택의 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 당초의 주민등록에 의하여 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어렵다 할 것이므로 그 주민등록은 그 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시 방법이 될 수 없습니다(대법원 1999.9.3, 선고, 99다15597, 판결). 그러므로 甲은 주민등록상 주소가 건축물관리대장의 기재에 근거하여 된 것이 아닌 한 당초의 주민등록으로 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시가 이루어졌다고 보기 어렵고 대항력을 주장하기 어렵다고 할 것입니다.
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