임대차 전문변호사님, 주택임대차 보호법상 대항력이 인정될 수 있을지 봐주세요

Question

임대차 전문변호사님, 주택임대차 보호법상 대항력이 제가 인정될 것인지 알고 싶습니다. 봐주시면 감사하겠습니다!

저는 경기도 소재 주택을 임차하는 임대차 계약을 체결하였는데, 위 임대차계약은 기존 대여금 채권을 임대차보증금형식으로 받기 위한 취지입니다.

그런데 건물주가 주택을 경매에 내놓는다는 말이 들려서 제가 대항력을 인정받을 수 있을지 조사해야합니다. 채권 회수 방식으로 임대차계약을 체결하여도 주택임대차보호법상의 대항력을 인정받을 수 있나요?

Answer 1

판례는 ‘주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는, 주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 정한 요건, 즉 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의하여 결정되는 것이므로, 당해 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론으로 하고 임대차계약 당사자가 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항력을 갖지 못한다고 볼 수는 없다’고 판시하고 있습니다(대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결). 따라서 본 사안의 경우 질문자께서 주택임대차보호법상의 대항력을 인정받을 수 없다고 단정하기는 어렵습니다. 다만 임대차계약이 민법 제108조 통정허위표시에 의한 계약이므로 무효가 될 여지가 있다는 점 참고하시기 바랍니다.