최선순위 전세권자이자 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서 변제받지 못한 나머지 보증금에 대한 대항력 행사 방법 문의합니다.

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:06 오전

안녕하세요. 임대차 대항력 문제 때문에 문의하고 싶은 게 있어 글을 올립니다. 저는 최선순위 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지고 있습니다.

그런데 제가 계약했던 건물이 경매에 넘어갔고, 저는 전세권자로서 배당요구를 하였습니다.

그런데 전세권이 매각으로 소멸되고 보증금 전액도 받지 못하고 일부만 받았습니다. 그럼 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있을까요? 대항력을 행사하려면 어떤 방법이 있나요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:06 오전
주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자,계약목적물 및 보증금(전세금액)등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 된다.이러한 경우 전세권과 더불어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추는 것은 자신의 지위를 강화하기 위한 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하고 다른 권리로 대체하려는 것은 아니라는 점,자신의 지위를 강화하기 위하여 설정한 전세권으로 인하여 오히려 주택임대차보호법상의 대항력이 소멸된다는 것은 부당하다는 점,동일인이 같은 주택에 대하여 전세권과 대항력을 함께 가지므로 대항력으로 인하여 전세권 설정 당시 확보한 담보가치가 훼손되는 문제는 발생하지 않는다는 점 등을 고려하면,최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있고,그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 한다(대법원 2010. 7. 26. 자 2010마900 결정).