무료법률상담 도와주세요. 신축건물의 ‘확정일자를 갖춘 임차인'과 ‘소액임차인’이 갖는 우선변제권의 범위 및 ‘소액 보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용할 경우 소액 임차인 및 소액보증금의 범위를 정하는 기준시기를 알고 싶습니다.

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:06 오전

안녕하세요. 제가 무료법률상담이 필요해 그러니 도와주시면 정말 감사하겠습니다.

저는 임대차계약을 맺었습니다. 보증금 범위는 소액보증금에 해당하는 금액으로 알고 있었습니다. 제가 계약한 건물에 대해 설명드리자면, 신축된 건물인데 건물이 있는 대지는 저당권이 설정된 상태였습니다. 

건물이 신축된 지 얼마 되지 않아 저당권이 새로 설정되었다는 걸 듣게 됐고, 대지와 건물은 일괄 경매에 나오게 됐습니다. 저는 당시 확정일자를 갖춘 상태였습니다. 그러한 임차인으로서 ‘소액임차인’이 갖는 우선변제권의 범위 및 주택임대차보호법 시행령 부칙에 정한 ‘소액 보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용할 경우 소액 임차인 및 소액보증금의 범위를 정하는 기준시기는 어떻게 되는지 알고 싶습니다.

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:06 오전
대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 한다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결).