변호사님께 질문있습니다. 주민등록이 직권말소됐을 경우 대항력이 유지되는지와 선의의 제3자 대한 효력 질문

Question

안녕하세요, 변호사님들. 제가 임대차 관련하여 애매한 문제가 있어 상담을 받아보고 싶습니다.

제가 꽤 오래 전에 임대차계약을 맺었는데, 당시 주민등록이 현재는 직권말소된 상태입니다. 그럼 이런 상황에서 구 주민등록법령에 따라 주민등록이 회복·재등록된다면, 주택임대차보호법상 대항력이 유지될 수 있을지 알고 싶습니다. 그리고 선의의 제3자에 대한 효력도 주변에서 알아보는 게 중요하다고 하여 이것도 설명을 자세하게 해주시면 감사하겠습니다.

(주변에 정확하게 아는 사람도 없는 듯하고, 인터넷을 찾아봐도 제가 이해할 수 없어서 그렇습니다. 감사합니다.)

Answer 1

주민등록이 주택임대차보호법상 대항력의 존속요건이라고 보는 이상, 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 구 주민등록법(2007. 5. 11. 법률 제8422호로 전문 개정되기 전의 것) 및 동법 시행령에 따라 시장 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 구 주민등록법상의 직권말소제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하기 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 동법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 동법 시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만 그 직권말소가 구 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당하다 할 것이다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결 참조).