매매계약의 해제와 임차인의 대항력 관련 법률상담 희망

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:06 오전

임대차 변호사님과의 법률상담을 희망합니다. 주변에 전문변호사님을 만날 길이 없어 그러니 너그럽게 알려주시면 정말 감사하겠습니다.

저는 임대주택에 거주하는 직장인입니다. 임대차계약을 맺고 대항요건을 구비하기 위해 주민등록과 여타 절차도 준비해놨습니다. 그러던 중에 건물주가 주택 매매계약에 부수하여 매매대금 수령 이전에 그의 건물 매수인에게 임대 권한을 부여했다는 걸 들었습니다.
만약에 매매계약이 해제된 경우 저는 임차인으로서 매도인에게 어떤 대항력을 행사할 수 있는지 알고 싶습니다.

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:06 오전
대법원은 주택 매매계약에 부수하여 매매대금 수령 이전에 매수인에게 임대 권한을 부여한 경우, 이는 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것이라고 보았습니다. 매도인으로부터 매매계약의 해제를 해제조건부로 전세 권한을 부여받은 매수인이 주택을 임대한 후 매도인과 매수인 사이의 매매계약이 해제됨으로써 해제조건이 성취되어 그 때부터 매수인이 주택을 전세 놓을 권한을 상실하게 되었다면, 임차인은 전세계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 전세계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 매도인에 대한 관계에서 그 주택에 대한 사용수익권을 주장할 수 없게 되어 매도인의 명도 청구에 대항할 수 없습니다. 이러한 법리는 임차인이 그 주택에 입주하고 주민등록까지 마쳐 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였거나 전세계약서에 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지입니다(대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결). 따라서 매매계약이 해제되면 매수인 乙은 임대 권한이 없는 자가 되고, 임차인 丙은 임대권한 없는 자와 임대차계약을 체결한 것이므로 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였다고 하더라도 매도인 甲에게 대항할 수 없습니다.