소액임대차보증금과 대항력의 관계에 대해 질문드립니다

Question

안녕하세요. 이번에 대학을 들어가게 되어 방을 구해야 하는 학생입니다.

제가 임대차에 대해서 경험도 없고 모르겠는 게 많아서 변호사님들 조언을 구하고 싶습니다.

저희 집은 여유가 없어서 저렴한 방을 구하고 싶은데, 이야기를 들어보니 소액임대차보증금은 건물주들이 반환해주지 않는 경우도 있다고 들었습니다. 만약에 임대차기간이 도과한 뒤에 대항력을 갖추고, 보증금을 돌려받기 위해 사전에 조치할 것이 있나요?

Answer 1

주택임대차보호법 제8조 제1항은 “임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.”고 규정하고 있습니다. 이는 소액임차인을 보호하기 위한 규정입니다. 소액임차인이라고 하여 아무나 최우선변제권을 인정해주는 것은 아니고, 위 조항에 따라 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추어야 합니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”고 규정하고 있습니다. 따라서 임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 주택의 인도와 주민등록이 필요합니다.