명의신탁자와 임대차계약을 체결한 임차인의 대항력 질문

Question

명의신탁자와 임대차계약을 제가 체결했는데, 이 경우의 대항력에 대해 질문이 있습니다.

저는 2003년 3월 31일에 주택을 임대차계약했습니다. 계약 내용은 임차보증금 5,000만 원, 임차기간은 2003년 3월 31일부터 2005년 3월 31일까지로 정했습니다. 그렇게 임차계약을 맺은 다음(제1차 임대차계약서), 위 임차기간 만료일인 2005년 3월 31일 부로 임차보증금 5,000만 원, 임차기간 2005년 3월 31일부터 2007년 3월 31일까지로 정하여 임대차계약을 갱신하였습니다.(제2차 임대차계약서)
제2차 임대차계약서 작성 전에 주택에 근저당권이 설정되었습니다. 이에 대한 경매절차에서 저는 배제2차 임대차계약서를 제출하였는데 혹시 배당을 받을 수 있을까요?

Answer 1

주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주민등록과 주택의 인도를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생기고, 또한 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때에 후순위권리자 등보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 가집니다. 그리고 대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우에도 종전 보증금의 범위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다( 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결 참조). 제2차 임대차계약서는 제1차 임대차계약서가 갱신되면서 작성된 것으로서 그 기간만이 다를 뿐 당사자, 목적물, 보증금 액수 등 그 대상이 되는 임대차계약은 실질적으로 동일하므로 이 사건 제1차 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고 있다고 할 것입니다. 임차인 甲이 배당요구를 하면서 제2차 임대차계약서를 제출하였지만 배당요구 신청서에서 제1차 임대차계약에 의한 주민등록전입일과 주택의 인도일을 주장한다면, 임차인 甲이 제1차 임대차계약에 의하여 지급되어 유지된 보증금에 관하여 우선변제를 주장하며 배당요구를 한 것으로 볼 수 있습니다. 참고로 배당요구의 종기 후라도 제1차 임대차계약서를 제출한 것은 위 주장을 뒷받침할 수 있는 서류를 보완하는 것에 불과하여 허용될 것으로 보입니다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2007다68756 판결 참조).