체납처분에 의한 압류등기 후 증액한 보증금과 대항력 무료법률상담

Question

안녕하세요. 저는 임차주택에 거주하는 사업가입니다. 보증금 증액과 대항력에 대해서 무료법률상담을 받아보고 싶습니다.

저는 2년 전에 임대차 계약을 맺으면서 동시에 대항력을 갖추었습니다. 그런데 제가 사업이 잘 풀리지 않았던 탓에 거주하고 있는 주택에 체납처분에 의한 압류등기가 있었습니다. 결국 저는 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급하였습니다.
이 경우에 저는 주택을 경락받은 사람에게도 증액부분에 대해서도 대항할 수 있게 되나요?

Answer 1

대법원은 “임차인이 임차건물에 관한 저당권설정등기 이전에 대항력을 갖춘 임차권을 취득한 경우에는 그 임차권으로써 저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이나, 저당권설정등기 후에 임대인과 사이에 임차보증금을 증액하기로 합의하고 증액된 부분의 보증금을 지급하였다면 그 합의는 저당권자의 권리를 해하는 것이므로 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 것이다. 따라서 임차인은 위 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자의 건물명도 청구에 대하여 증액전 임차보증금을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 소유자에게 대항할 수 없는 것이다( 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결 참조). 이러한 법리는 대항력을 갖춘 임차인이 체납처분에 의한 압류등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우에도 마찬가지로 적용된다고 할 것이다(대법원 2010.5.13, 선고, 2010다12753, 판결).”고 판시하고 있습니다. 따라서 임차인 甲은 증액한 임차보증금으로는 주택을 경락받은 丙에게 대항할 수 없습니다.