가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행 절차와 대항력의 상실 문의

Question

임대차 대항력에 관해서 알아보다가 어려운 게 생겨 문의합니다.

저는 2017년 4월에 임대주택에 선순위 저당권이 성립한 후에 대항력을 취득하였습니다.
그 후 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행으로 임대주택의 소유자는 다른 사람으로 변경되었습니다.

저는 새로운 소유자에게 어떻게 대응할 수 있나요? 제가 이전에 취득했던 대항력은 상실되는 건가요?

Answer 1

이 사안에서 가장 큰 쟁점은 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행을 경매로 실행한 경우와 동일하게 볼 수 있는지 여부입니다. 부산고등법원 판결 중에는 “주택임대차보호법상 주택임차인은 그 자신이 경매청구권을 가지지 못하므로 가등기담보권이 경매에 의하여 실행되는가 사적실행되는가는 자신의 의사와 관계없이 결정되는데 경매로 실행되면 우선변제받고, 사적실행이 되면 그렇지 않다고 볼 합리적인 이유가 없고, 가등기담보권자가 사적실행 절차를 거쳐 소유권을 취득하는 것은 경매절차에서 스스로 낙찰받는 것과 마찬가지라고 할 것이다(부산고법 2007. 12. 21. 선고 2007나8266,8273 판결).”고 판시한 바 있습니다. 한편 대법원은 “후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락된 경우에는 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제728조(현행 민사집행법 제268조 참조), 제608조 제2항(현행 민사집행법 제91조 제2항 참조)의 규정에 의하여 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하는 것이므로, 이 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.”고 판시하고 있습니다. 위와 같은 부산고등법원과 대법원의 판시를 종합하여 보면 선순위 저당권 성립 후에 주택임차인이 대항력을 취득한 경우 그 후 진행된 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행 절차에서 위 주택임차권이 저당권의 소멸과 함께 대항력을 상실한다고 보아야 합니다. 따라서 임차인 甲은 乙을 상대로 대항할 수 없을 것으로 보입니다.