임차인의 후순위 저당권자에 대한 대항 방법을 강남구 임대차 변호사님에게 물어보고 싶습니다.

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:06 오전

안녕하세요. 제가 강남구에서 임대차 변호사님을 만나뵙고 싶어 그러니 이해해주시며 감사하겠습니다. 

저는 임차인으로서 임대주택에 선순위 저당권이 성립한 후에 대항력을 취득하였습니다.
그 후 후순위 저당권이 성립하였는데, 얼마 안 가 임대주택이 경매로 넘어가게 됐습니다.
그리고 후순위 저당권자가 임대주택을 낙찰받아 소유권을 취득하였다고 합니다. 제가 후순위 저당권자에게 대항할 수는 없는 건가요? 대항할 수 있는 방법은 어떤 것이 있나요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:06 오전
대법원은 “후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락된 경우에는 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제728조(현행 민사집행법 제268조 참조), 제608조 제2항(현행 민사집행법 제91조 제2항 참조)의 규정에 의하여 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하는 것이므로, 이 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.”고 판시하고 있습니다. 위와 같은 대법원의 판시를 고려하면 경매로 인하여 선순위 저당권이 소멸하므로 임차권도 같이 소멸하게 되므로 임차인 甲은 乙을 상대로 대항할 수 없을 것으로 보입니다.