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임차인의 후순위 저당권자에 대한 대항 방법을 강남구 임대차 변호사님에게 물어보고 싶습니다.

2020.01.27

안녕하세요. 제가 강남구에서 임대차 변호사님을 만나뵙고 싶어 그러니 이해해주시며 감사하겠습니다. 



저는 임차인으로서 임대주택에 선순위 저당권이 성립한 후에 대항력을 취득하였습니다.

그 후 후순위 저당권이 성립하였는데, 얼마 안 가 임대주택이 경매로 넘어가게 됐습니다.

그리고 후순위 저당권자가 임대주택을 낙찰받아 소유권을 취득하였다고 합니다. 제가 후순위 저당권자에게 대항할 수는 없는 건가요? 대항할 수 있는 방법은 어떤 것이 있나요?


로앤굿
변호사 답변
2020.01.27
대법원은 “후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락된 경우에는 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제728조(현행 민사집행법 제268조 참조), 제608조 제2항(현행 민사집행법 제91조 제2항 참조)의 규정에 의하여 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하는 것이므로, 이 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.”고 판시하고 있습니다. 위와 같은 대법원의 판시를 고려하면 경매로 인하여 선순위 저당권이 소멸하므로 임차권도 같이 소멸하게 되므로 임차인 甲은 乙을 상대로 대항할 수 없을 것으로 보입니다.
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