임대차 전문 변호사님, 임차인의 임차주택 양도인에 대한 임차보증금반환청구에 대해 상담하고 싶습니다

Question

임대차 전문 변호사님과 상담을 받고 싶습니다. 제가 임차보증금반환청구 때문에 해결하고 싶은 문제가 있으니 잘 부탁드립니다.

저는 2018년 9월에 단톡주택 하나를 임차하였습니다.
주택 건물주는 그의 사정 탓인지 다른 사람에게 제 단독주택를 양도한다고 들었습니다.
하지만, 저는 다른 사람이 들어오는 게 불안했기 때문에 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것에 대해 이의를 하였습니다.
만약 이대로 양도가 강행될 경우에 저는 현재 건물주에게 임차보증금반환청구를 할 수 있을까요?

Answer 1

주거용건물의 임대차관계에서는 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항에 의하여 임차주택의 양수인이 당연히 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고, 양도인은 임차보증금반환채무를 면한다고 보아야 할 입니다( 대법원 1994. 3. 11. 선고 93다29648 판결 등 참조). 따라서 임차인의 선택에 따라서 임대인의 지위에 대한 승계 여부가 달라지거나 임차인이 이의를 함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 볼 수는 없습니다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결 등 참조). 따라서 양도인 乙은 임대인의 지위에서 벗어나게 되므로, 임차인 甲은 乙에게 임차보증금반환청구를 할 수 없습니다. 참고로, 임차인이 그 승계를 원하지 않는다면 미리 그러한 약정을 하거나(이는 주택임대차보호법 제10조에 따라서 임차인에게 불리한 약정으로서 그 효력이 없는지 여부가 판단될 수 있습니다) 승계 이전에 임대차관계를 종료하는 방법 등이 있을 수 있습니다.