경매 낙찰자와의 임대차 계약 효력 문의

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:06 오전

안녕하세요. 저희는 신혼부부입니다.
저희는 결혼해서 살 깨끗한 곳을 찾다가 신축빌라의 낙찰자라는 사람과 임대차 계약을 체결했습니다.
이후 낙찰자는 은행으로부터 대출을 받아 매각대금을 완납하고 빌라에 근저당권설정등기를 마쳤습니다.
그런데 집주인은 은행에 원리금을 갚지 못해 다시 빌라에 대한 경매가 진행 중에 있습니다.
그래서 경매 낙찰자와 맺은 임대차 계약이 효력이 있을지 문의하고 싶습니다. 저희 보증금은 보호받을 수 있을까요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:06 오전
우선 주택의 인도, 전입신고, 확정일자 등의 요건을 모두 갖추었다면 주택임대차보호법에서 정한 소액임차인으로 일정금액을 최우선으로 배당받을 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 보증금 전액에 대해 은행에 대해 우선하여 변제받을 수 있는지에 대해 살펴보면, 주택임대차보호법이 적용되기 위해서는 임대차계약이 주택의 소유자와 체결될 것을 요구하지는 않지만 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 계약을 체결할 권한을 가진 자와 임대차계약이 체결될 것을 전제로 합니다. 그런데 임대차계약을 체결할 권한이 있는지와 관련하여, 매각대금을 납부하지도 아니한 낙찰자에게는 이러한 권한을 인정하기 어렵다고 보입니다(대법원ㅤ2014. 2. 27.ㅤ선고ㅤ2012다93794ㅤ판결 참조).