임대차보증금의 감액과 소액임차인으로서 보호를 상담받고 싶습니다

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:06 오전

안녕하세요. 제가 소액임차인으로서 보호를 받고 싶어 그러니 변호사님께서 봐주시고 도움을 주시면 정말 감사하겠습니다.

저는 2년 전에 근저당권이 설정된 아파트에 관해 임대차계약을 체결했습니다
처음에는 임대차보증금으로 근저당권을 없애는 조건으로 임대차계약을 체결했는데, 집주인이 계약금, 중도금을 받았음에도 근저당권 채무를 조금도 갚지 않았습니다. 결국 저는 근저당권은 그대로 두고, 임대차보증금을 감액하는 내용으로 계약을 수정했습니다.
그렇다면 이런 상황에서 만약 집이 경매되어도 제 보증금은 보호받을 수 있나요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:06 오전
실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다고 볼 것입니다(대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결 참조).다만, 임대차계약의 주된 목적이 소액임차인으로 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것이라면 보호받을 수 없지만 이러한 사정에 대해서는 근저당권자 등이 입증해야 할 것으로 보입니다.