구로구 임대차 변호사님에게 채권회수 목적 소액임차인에 대해 여쭙고 싶습니다

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:06 오전

안녕하세요. 현재 구로구에 거주하고 있는 주민입니다. 제가 채권회수와 소액임차인 관련 문제 때문에 골머리를 앓고 있는데 도와주시면 정말 감사하겠습니다.

얼 마전에 제가 지인에게 돈을 빌려주고 지인 소유 아파트에 근저당권을 설정하였습니다. 그리고 지인이 계속 돈을 갚지 않자 경매를 신청하려고 하는데 제가 모르는 임차인이 시세보다 훨씬 낮은 보증금을 내고 소액임차인으로서 아파트에 살고 있었습니다.
거짓 임차인으로 보이는데 제가 경매에서 해당 임차인을 배제하려면 어떤 증거가 필요할까요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:06 오전
실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있는 경우에는 그러한 임차인은 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호될 수 없습니다. 만약 시가를 초과하는 근저당권이나 가압류가 설정된 사실을 알고 있음에도 임대차계약을 체결된 사정, 실제 계약 체결 이후 얼마 되지 않아 경매가 개시되었다는 사정, 임차인이 본인 소유의 주택이 있음에도 임대차 계약을 체결하였다는 사정, 다른 부동산에 소액임차인으로 임대차계약을 체결한 전례가 있다는 사정 등이 존재한다면 해당 임차인은 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호받을 수 없다고 할 것입니다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결 참조).