저당권자 배제 목적 소액임차권의 설정 전화상담 받고 싶습니다

Question

소액임차권 설정에 대해 어려움이 있어 전화상담을 받고 싶습니다.

저는 제 친구에게 돈을 빌려주면서 친구의 서울 소재 아파트에 3순위로 저당권을 설정하였습니다.
친구는 은행에 이자 등을 납입하지 못해 1순위 저당권에 기해 경매가 진행되는데 그 아파트의 임차인이 저보다 우선 배당을 받는다고 합니다.
전세 시가가 2억 원이 넘는 아파트를 3,200만 원으로 임차한 것인데 이런 경우에도 소액임차인으로 보호되는 건가요? 저당권자를 배제하기 위한 목적으로 소액임차권을 설정했다고 의심되면 조치를 취할 수 있나요?

Answer 1

임차인이 임차부동산에 선순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 소액임대차보증금의 최우선 변제제도를 악용하여 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차하고, 임대인 역시 위 임대차보증금을 지급받아 자신이 취득한 뒤 부동산이 경매되면 선순위 담보물권자가 배당받아야 할 금원에서 위 임대차보증금이 공제되도록 할 목적으로 부동산을 임대하는 경우에까지 위 주택임대차보호법 규정의 보호를 받는 것은 아니라고 보아야 할 것입니다.따라서 위 사례의 경우 채권최고액 합계가 시가를 훨씬 초과하는 3건의 근저당권이 설정된 사실, 해당 아파트의 전세 시가가 실제 임대차보증금의 시가를 훨씬 초과한다는 사실, 임차보증금이 당시 시행되던 주택임대차보호법 및 동법 시행령에서 정한 우선변제금 3,400만 원 이하인 사실 등을 주장하여 乙의 배당 배제를 주장할 수 있을 것으로 보입니다(서울서부지방법원 2017. 1. 10. 선고 2015가단214120 판결 참조).