임대차전문변호사님! 확정일자는 무엇인가요?

Question

임대차 전문변호사님에게 질문이 있습니다. 저는 이번에 처음으로 주택임대차 계약을 홀로 맺게 됐습니다. 사회생활 경험이 많지 않아서 어려운 것도 많고 궁금한 것고 많습니다. 그 중에서 주택임차인이 우선변제를 받으려면 확정일자라는 것을 받아야 하는데 확정일자가 무엇인가요? 반드시 확정일자를 받아두어야 우선변제를 받을 수 있게 되는 것인가요?

Answer 1

주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의하면, 주택임차인은 같은 법 제3조 제1항에 규정된 대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다. 여기서 확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하거나 임차 날짜를 변경하는 것을 방지하고자 만든 제도입니다(대법원 1999.6.11, 선고, 99다7992, 판결). 확정일자란, 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며, 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 가리키고, 확정일자 있는 증서란, 위와 같은 일자가 있는 증서로서 민법 부칙 제3조 소정의 증서를 말합니다. (대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879).주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)·군·구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 "확정일자부여기관"이라 한다)이 부여합니다(주택임대차보호법 제3조의 6).