주택임차인의 우선변제권 질문

Question

제가 주택임대차 계약을 맺었는데요, 주택임차인의 우선변제권에 대해 질문이 있어서 글을 올립니다. 저는 우선 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있습니다. 제가 있던 건물은 경매에 넘어간다는 소식을 얼마 전에 들었고, 저는 확정일자를 기재하고, 배당요구를 하였습니다.

그런데 입찰기일 전날 경매법원에 "확정일자 없음"이라고 기재된 배당요구서를 다시 제출하였습니다. 이 경우 저에게는 우선변제권이 생기나요?

Answer 1

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 먼저 우선변제권을 주장하여 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 후 경매법원의 계약서 제출요구를 받고 다시 제출한 배당요구신청서에 확정일자가 없다고 명백히 밝혔고, 이에 경매법원이 임차권자가 우선변제권의 행사를 포기한 것으로 보고 종전의 낙찰을 불허가한 다음 물건명세서에 위와 같은 사실을 기재하여 신경매를 진행한 결과 낙찰허가결정이 확정되었다면, 우선변제권을 포기한 것으로 처리된 위 임차인은 낙찰대금에서 그 보증금을 우선변제 받을 수 없고(임차보증금의 우선변제청구권이 인정되는 주택임차인이라도 낙찰기일 전에 적법한 배당요구를 하지 아니한 이상 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수도 없다.), 위와 같이 진행된 경매절차에서 낙찰받은 낙찰자는 임대인의 지위를 승계하여 임차인의 보증금을 인수한다고 보았습니다(대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결).