주택임차인의 우선변제권 포기에 대해 성남 임대차 변호사님의 도움을 희망합니다.

Question

저는 성남에 거주하는 시민입니다. 성남 임대차 변호사를 찾다가 질문드립니다.

제가 주택을 낙찰받은 건 지난 9월입니다. 제 주택에 거주하는 임차인은 주택임차인의 우선변제권을 행사하였으나 후에 우선변제권을 포기하고 대항력을 행사하면서 나가지 않고 있습니다.

저는 다른 임차인을 받고 싶은데 다른 방법을 찾기가 어려워 이렇게 글을 씁니다. 제 임차인은 계속 주택에 거주할 수 있나요?

Answer 1

임대차가 종료된 경우에 배당요구를 한 임차인은 우선변제권에 의하여 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수 있으므로, 이와 같은 경우에 일반 매수희망자(낙찰자 포함)는 그 주택을 낙찰받게 되면 그 임대차에 관한 권리ㆍ의무를 승계하지 않을 것이라는 신뢰하에 입찰에 참가하게 되는 것인바, 이러한 믿음을 기초로 하여 낙찰자가 임대차보증금을 인수하지 않을 것이라는 전제하에 낙찰이 실시되어 최고가 매수희망자를 낙찰자로 하는 낙찰허가결정이 확정되었다면, 그 후에 이르러 임차인이 배당요구시의 주장과는 달리 자신의 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 우선변제권의 행사를 포기하고 명도를 구하는 낙찰자에게 대항력을 행사하는 것은, 임차인의 선행행위를 신뢰한 낙찰자에게 예측하지 못한 손해를 입게 하는 것이어서 위와 같은 입장 변경을 정당화할 만한 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용될 수 없다(대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결)고 보았습니다.