주택임차인의 우선변제권과 경락인에 대항할 수 있는 보증금 무료법률상담 요청

Question

안녕하세요, 주택임차인의 우선변제권에 대해 무료법률상담을 받고 싶습니다. 자세하게 알려주시면 정말 감사하겠습니다.

저는 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 주택임차인입니다. 제가 있던 건물이 건물주 사정으로 경매에 넘았고, 얼마 전에 경매 절차가 개시되었습니다. 그런데 저는 보증금 전액을 배당받지 못했습니다. 경락인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액의 범위는 어떻게 될까요?

Answer 1

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는바, 여기서 경락인에게 대항할 수 있는 보증금잔액은 보증금 중 경매절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것이지 임차인이 배당절차에서 현실로 배당받은 금액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것은 아니라 할 것이고, 따라서 임차인이 배당받을 수 있었던 금액이 현실로 배당받은 금액보다 많은 경우에는 임차인이 그 차액에 관하여는 과다 배당받은 후순위 배당채권자를 상대로 부당이득의 반환을 구하는 것은 별론으로 하고 경락인을 상대로 그 반환을 구할 수는 없다고 할 것이다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다30165 판결). 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 경락인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액의 범위는 보증금에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액입니다.