보증금이 인상된 경우 우선변제권의 행사의 범위 질문

Question

임대차 전문 변호사님에게 우선변제권 범위에 대해서 질문하고 싶습니다.

저는 건물 소유자와 보증금 2,100만원에 임대차 계약을 체결하고 거주하고 있었습니다. 그리고 몇 달전에 저당권이 설정된 이후 소유자와 보증금을 300만원 증액하기로 합의하였습니다.
그런데 최근에 건물주와 이야기를 해보니 건물이 매각될 수도 있을 것 같았습니다. 그럼 제가 보증금 중에서 증액된 300만원에 대하여도 저당권자보다 우선변제 받을 수 있는지요 ?

Answer 1

이와 관련하여, 판례는 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임차인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우 임차인이 저당권설정등기 이전에 취득하고 있던 임차권으로 선순위로서 저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이나 저당권설정등기후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없게 된 결과 그 합의 당사자 사이에서만 효력이 있는 것이고 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 수 밖에 없으므로 임차인는 위 저당권에 기하여 건물을 경락 받은 소유자의 건물명도 청구에 대하여 증액전 임차보증금을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 소유자에게 대항할 수 없는 것이다라고 판시하였는바(대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카 11377 판결), 귀하는 2,100만원에 대하여만 저당권자에 대하여 우선변제 효력을 주장할 수 있다 할 것입니다.