우선변제권의 대상 전화상담 희망

Question

우선변제권을 행사할 수 있는 대상은 어떤 것이 있나요? 전화로 자세하게 상담받고 싶습니다.

제가 임대차 계약을 11월에 체결했는데요, 그 건물의 대지가 계약 기간 중 타인에게 양도되었습니다. 추후, 그 대지의 환가대금에 대하여도 제가 우선변제권을 주장할 수 있을까요?

Answer 1

이와 관련하여, 판례는 "주택임대차보호법 제3조의2 제2항은, 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에 대하여 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 그 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하면서 그 환가대금에는 주택뿐 아니라 대지의 환가대금도 포함된다고 규정하고 있고, 같은 법 제8조 제1항 은, 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 보증금 중 일정액(이하 ‘소액보증금’이라 한다)에 관하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정하는 한편 같은 조 제3항은 우선변제를 받을 임차인(이하 ‘소액임차인’이라 한다)과 소액보증금의 범위와 기준을 대통령령으로 정하도록 위임하면서 소액보증금의 범위와 기준은 주택뿐 아니라 대지를 포함한 가액의 2분의 1의 범위 안에서 정하도록 규정하고 있다. 따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지라 할 것이다."라고 판시하였는바(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다 26133 전원합의체 판결), 귀하는 대지의 환가대금에 대하여도 우선변제권을 주장할 수 있을 것입니다.