서초구 법률상담 구함. 임차인이 경매절차 진행사실을 통지받지 못한 경우

Question

서초구에서 임대차 법률상담을 받고 싶습니다. 글 잘 읽어주시고 답변 달아주시면 감사하겠습니다.

저는 서울 서초구 소재 아파트에 대해 전입신고를 마치고 확정일자를 받았습니다. 그런데 아파트에 관하여 저도 모르게 경매가 개시되었고, 경매법원으로부터 경매절차 진행 사실을 통지받지 못하여 배당요구를 하지 못하였습니다.
부동산 현황조사과정에서 임대차 관계를 제대로 확인하지 않은 집행관의 직무상 잘못을 이유로 손해배상을 청구할 수 있을까요?

Answer 1

이와 관련하여, 판례는 경매절차에 있어서 부동산현황조사는 매각대상 부동산의 현황을 정확히 파악하여 일반인에게 그 부동산의 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예상 밖의 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있는 것이고, 매각절차의 법령상 이해관계인에게는 매각기일에 출석하여 의견진술을 할 수 있는 권리의 행사를 위해 매각기일 등 절차의 진행을 통지하여 주도록 되어 있는 반면, 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이라고 하더라도 매각허가결정 이전에 경매법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하지 않는 한 집행관의 현황조사결과 임차인으로 조사ㆍ보고되어 있는지 여부와 관계없이 이해관계인이 될 수 없으며, 대법원예규에 따른 경매절차 진행사실의 주택임차인에 대한 통지는 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위하여 경매절차와 배당제도에 관한 내용을 안내하여 주는 것에 불과하므로, 이해관계인 아닌 임차인이 위와 같은 통지를 받지 못하였다고 하여 경매절차에 위법이 있다고 다툴 수 없다고 판시하였습니다( 대법원 1999. 8. 26.자 99마3792 결정). 위와 같은 판례의 해석에 따르면, 비록 경매법원의 명령에 따른 집행관의 현황조사과정에 직무상 과실의 위법이 있고, 그 때문에 임차인이 경매절차의 진행에 관한 통지를 경매법원으로부터 받지 못하여 그 결과 우선변제권의 행사에 필요한 조치를 취하지 못해 손해를 입게 되었다 하더라도 그러한 사정만으로는 민사집행법 제90조 에 따른 권리신고절차를 취하지 아니하여 경매절차상 이해관계인이 아닌 임차인에 대한 관계에서 불법행위를 구성한다거나 그 스스로 우선변제권의 행사에 필요한 법령상 조치를 취하지 아니함으로써 발생한 임차인의 손해와 사이에 상당인과관계가 있다고 할 수는 없을 것이므로(대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다 43976 판결 참조), 불법행위 책임을 물어 손해배상을 청구하기는 어렵다 할 것입니다.