임차인의 주택인도의무가 선이행 의무인지 상담하고 싶습니다.

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:07 오전

안녕하세요. 저는 성남에 사는 직장인입니다. 임차인 주택인도의무의 선이행의무에 대해 자세히 상담해서 알아보고 싶습니다.

제가 임차한 건물의 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당금을 요구하였습니다. 그런데 여러 기타 사유를 인용하며 일부만을 배당받았습니다.
그래서 나머지 보증금을 반환받고 싶은데, 제가 임차 주택을 먼저 경락인에게 인도하여야 하는 것인가요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:07 오전
대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매 절차에서 보증금 전액에 대하여 배당 요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당을 실시한 결과 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 주택임대차보호법 제3조의 5 단서에 의하여 임차권을 소멸하지 아니하므로, 경락인에 대항하여 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있다고 할 것입니다. 한편, 이와 관련하여 판례는 "임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법의 취지에 비추어 볼 때 우선변제권이 있는 임차인은 임차주택의 가액으로부터 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리가 있다 할 것이다. 따라서 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 에서 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 경매 또는 공매시 임차주택의 환가대금에서 보증금을 수령할 수 없다고 한 것은 경매 또는 공매 절차에서 임차인이 보증금을 수령하기 위하여는 임차주택을 명도한 증명을 하여야 한다는 것을 의미하는 것이고, 임차인의 주택명도의무가 보증금반환의무보다 선이행되어야 하는 것은 아니라 할 것이다."라고 판시하고 있는바(대법원 1994. 2. 22. 선고 93다 55241 판결), 귀하의 임차 건물의 명도의무는 경락인의 보증금 반환 의무와 동시이행 관계에 있다 할 것입니다.