강남구 임대차 전문변호사 상담 바랍니다. 임의경매절차에서 2년 미만의 약정 임대차기간의 주장 가능성에 관해

Question

강남구 임대차 변호사님과 임대차기간과 관련해서 상담을 하고 싶습니다. 강남구 변호사님께서 봐주시고 답변해주시면 정말 감사하겠습니다.

저는 주택임대차기간을 1년으로 정하고 주택에 입주하였습니다. 그렇게 1년 동안 문제 없이 지냈고, 만료일이 되어가는 시점이 됐습니다. 그때, 임대주택이 저당권자의 신청에 의해 경매절차로 넘어갔습니다. 만약 1년의 약정 기간이 지나면 저는 임의경매절차에서 임차보증금의 우선변제를 청구할 수 있나요?

Answer 1

기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(주택임대차보호법 제4조 제1항). 이는 당사자 사이에서만 해당되는 이야기가 아니라, 제3자가 개입된 경매절차에서도 그대로 타당합니다. 즉, 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 2년 미만으로 정한 기간의 유효함을 주장하면서 임대차 종료로 인한 보증금반환청구권을 확보하기 위해 경매절차에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다(대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결). 다만 낙찰허가결정 후에 이르러 임차인이 배당요구시의 주장과는 다르게 달리 자신의 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 우선변제권의 행사를 포기하고 낙찰자에게 대항력을 행사하여 주택의 명도를 거부하는 것은, 임차인의 선행행위를 신뢰한 낙찰자에게 예측하지 못한 손해를 입게 하는 것입니다(위 판례 참조). 따라서 그러한 입장 변경을 정당화할 만한 특별한 사정이 없는 한 명도 거부는 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용되지 않습니다.