임대차 변호사님! 주택 인도 당시 이미 존재하고 있던 하자에 대한 수선의무에 대해 여쭤보고 싶습니다!

Question

임대차 전문 변호사님에게 질문하고 싶습니다. 하자 수선의무에 관한 건입니다.

저는 주택을 임차하게 됐는데 입주한 지 3달이 지나서 하자를 발견했습니다. 인테리어 업자와 주택 보수공사 업자에게 물어보니 상태로 미루컨대 약 4달 정도 방치된 것 같다고 합니다. 그러니까 임차주택 인도 당시 주택 내부에 하자가 존재했다는 건데 이를 당시에는 발견하지 못하였다가 나중에 발견한 것입니다.
이제라도 임차인인 제가 수선을 요청할 정당한 권리가 있을까요? 또 임대인이 수선을 해주지 않으면 어떻게 대응하여야 할까요?

Answer 1

임대인은 임대차계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하며(민법 제623조), 이에 따라 일정한 하자에 대해서는 수선을 해주어야 합니다. 임대인의 수선의무의 대상이 되는 목적물의 파손 또는 장해는 임대차기간 중에 드러난 하자를 의미하는 것으로서 임대차기간 중에 비로소 발생한 하자에 한정되지 않고, 이미 임대인이 임차인에게 목적물을 인도할 당시에 존재하고 있었던 하자도 포함합니다(서울중앙지방법원 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결). 임대인이 수선의무를 지체하는 경우 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수도 있고, 계약을 해지할 수도 있습니다. 또한 하자로 인하여 사용, 수익에 지장이 있는 한도에 한하여 차임의 지급을 정당하게 거절할 수도 있습니다. 한편으로 임대차는 유상계약으로서 하자담보책임의 적용대상이 됩니다. 따라서 임대차계약의 성립 당시 이미 목적물에 하자가 있었고 임차인이 이를 과실 없이 알지 못한 경우 임대인은 수선의무와 별개로 민법 제580조 제1항, 제575조 제1항에 따른 하자담보책임을 지고, 이에 따라 임차인은 목적물의 하자로 인해 발생한 손해를 청구할 수 있습니다(서울중앙지방법원 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결).