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임차인의 선순위 담보물권과 소액임차인 법률상담 신청합니다.

2020.01.27

임차인으로서 선순위 담보물권과 소액보증금을 가지고 소액임차인으로 인정받을 수 있을지 궁금해 법률상담을 신청하게 됐습니다.

저는 대여금 채권의 담보를 위하여 채무자 소유의 아파트에 1순위 근저당권을 설정받았습니다.
그런데 이후 위 아파트의 임차인이 임차부동산에 선순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 임대인과 공모하여 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차하고 확정일자를 받은 경우, 위 임차인이 소액임차인으로 최우선변제를 받게 되나요?

로앤굿
변호사 답변
2020.01.27
판례는 “갑 주식회사가 을에 대한 대여금 채권의 담보를 위하여 을 ○○아파트에 근저당권설정등기를 마친 후 병이 ○○아파트임대차계약을 체결하고 확정일자를 받았는데, 그 후 아파트에 관하여 임의경매가 진행되어 소액임차인 병에게 1순위로 매각대금을 배당하는 내용의 배당표가 작성되자 갑 회사가 이의한 사안에서, 임차인이 임차부동산에 선순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 소액임대차보증금의 최우선 변제제도를 악용하여 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차하고, 임대인 역시 임대차보증금을 지급받아 자신이 취득한 뒤 부동산이 경매되면 선순위 담보물권자가 배당받아야 할 금원에서 임대차보증금이 공제되도록 할 목적으로 부동산을 임대하는 경우에까지 주택임대차보호법 제8조 의 보호를 받는 것은 아닌데, 제반 사정에 비추어 ○○아파트에 경매가 개시될 것을 충분히 예상하면서도 임대인 을과 공모하여 부당한 이득을 취하기 위하여 임대차계약을 체결하였으므로 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하지 아니한다” 라고 판시한 바 있습니다(서울서부지방법원 2017. 1. 10. 선고 2015가단214120 판결). 따라서 위 판례 법리에 따를 때 위와 같은 임차인은 주택임대차보호법이 보호하는 소액임차인이라고 볼 수 없으므로 만일 경매절차에서 위 임차인이 최우선변제권자로서 배당을 받은 경우 귀하는 배당이의 등을 통하여 다퉈야 할 것으로 보입니다.
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