차임불증액 특약 후 차임증액청구 질문합니다.

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:07 오전

안녕하세요. 차임불증액 특약과 차임증액청구에 대해 질문이 있어서요, 상담 부탁드릴게요.

저는 임차인과 지난 9월에 임대차계약을 맺었습니다. 그런데 실질적으로 주택임차인에게 임차부분에 대한 영구적인 무상 사용을 보장하기 위하여 기간 20년으로 하되 기간 만료시 10년씩 기간을 연장하기로 한 임대차계약을 체결했습니다. 임대차계약 존속 중에는 임료로 매년 1원을 받기로 명시적으로 약정한 경우 임대인이 차임증액청구를 할 수 있을까요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:07 오전
주택임대차보호법 제7조는 “당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다”라고 규정하고 있는바 임대인이 일정한 요건하에 차임증액청구를 할 수 있도록 하고 있습니다. 그러나 당사자간의 합의로 차임불증액 특약을 하더라도 임차인에게 불리한 것이 아니므로(동법 제10조) 이러한 합의 역시 가능합니다. 다만, 이러한 차임불증액 특약을 하였더라도 임대인이 차임증액청구를 할 수 있는 경우가 있는지가 문제됩니다. 우리 대법원은 이와 관련하여 “임대차계약에 있어서 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있다고 보여지는 경우에는 형평의 원칙상 임대인에게 차임증액청구를 인정하여야 한다.”라고 판시한바 있습니다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결). 따라서 신의칙에 반할정도의 사정변경이 있는 예외적인 경우에만 차임증액청구가 가능하다 할 것인데 본 사안과 같은 경우에는 위와 같은 위 임대차계약의 체결 목적 및 명시적 약정 내용에 비추어 위 임대차 계약상의 임료는 피고의 실질적인 무상사용을 보장하기 위하여 향후의 경제적 사정의 변동과는 관계없이 당초 정하여진 임료로 고정시키기로 원ㆍ피고 사이에 약정한 것으로 보아야 할 것이므로 위와 같은 예외사유에 해당하지 않는다고 판시하였습니다. 결국 본 사안의 경우 임대인은 차임증액청구를 할 수 없을 것입니다.