미등기주택의 소액임차인이 그 대지의 경락대금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있기 위한 요건에 대해 법률상담받고 싶습니다.

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:07 오전

미등기주택 소액임차인의 경락대금에 대해 무료법률상담을 받아보고 싶습니다.

저는 지난 해에 미등기주택을 임차했습니다. 제가 주변에 부탁해 확인해보니 제가 주택임대차보호법상의 소액임차인에 해당한다고 합니다.
그런데 제 집이 있는 대지에 대하여 강제경매가 이루어진다는 것을 알게 됐습니다. 저는 동법상 소액임차인으로서 우선변제권을 행사할 수 있나요? 알려주시면 감사하겠습니다.

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:07 오전
우리 대법원은 이와 관련하여 “주택임대차보호법 제8조 에 의하여 다른 담보물권자보다 우선변제를 받을 주택임차인은 제1항의 규정상, 그 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐야 하는 것이며 그 요건을 갖추었을 때에만 제3항에 의하여 주택의 경락가액(대지가액을 포함)의 2분의 1의 범위 안에서 최우선변제를 받게 되는바, 그 제1항의 요건이 설정된 것은 민사소송법 제608조 제1항 이 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 경락인에게 인수하게 하거나 매각대금으로 그 부담을 변제함에 부족없음이 인정된 경우가 아니면 매각하지 못한다고 규정하고 있는 것과 관련하여 임차주택의 경매신청인이 그 부동산의 등기부 기재를 토대로 삼아 그 주택과 대지의 부담을 알아 볼 수 있게 함으로써 매각의 가능성을 판단하여 경매진행 여부를 결정할 수 있도록 하려는 데 있으므로 소유권등기가 되지 아니한 임차주택에 있어서는 그 토지나 그 토지상의 지상건물의 등기부 기재로써는 그 주택의 유무나 임차인의 유무 등 대지의 부담사항이 파악되지 않으므로 주택임대차보호법 제8조 의 규정에 의해 건물이나 토지의 경락대금에서 우선변제를 받기 위해서는 그 임대차의 목적물인 주택에 관하여 그 임대차 후에라도 소유권등기가 거쳐져 경매신청의 등기가 되는 경우이어야 한다. “고 판시한 바 있습니다(대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결). 따라서 위 대법원 법리에 의할 때 甲은 그 임대차의 목적물인 주택에 관하여 그 임대차 후에라도 소유권등기가 거쳐져 경매신청의 등기가 되어야만 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 우선변제권을 행사할 수 있을 것입니다.