건물 경매 시 권리금 회수 방법 법률상담

Question

법률상담을 받고 싶어 글을 쓰게 됐습니다. 만약에 건물이 경매되는 경우에도 권리금을 바을 수 있을까요?

상황은 이렇습니다.

제가 임대인과 상가 임대차 계약을 체결한 후 대항력을 갖추고 확정일자까지 받았습니다. 그런데 A은행이 상가 건물에 대해 근저당권을 설정하였습니다.
그 뒤 상가가 경매되었고 저는 경매 절차에서 보증금을 전액 받지 못하게 됐습니다. 그러면 저는 건물을 경매에서 낙찰받은 C에게 건물을 넘겨주어야 하나요? 이 경우 권리금을 회수할 수 있는 방법은 무엇인가요?

Answer 1

임차한 건물에 대하여 경매가 실시된 경우 임차권은 소멸하는 것이 원칙입니다. 다만, 「상가건물임대차보호법」제8조는 “임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.”라고 하여 선순위 담보권자가 없고, 상가건물 임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 경매에서 보증금을 전액 변제받지 못한 경우 예외를 인정하고 있습니다. 즉 임차인이 상가건물에 대한 사업자등록이 있고, 그곳에서 계속 영업을 하는 등 점유를 하고 있어 대항력이 유지가 된다면 선순위 담보권자가 없는 이상 보증금을 반환받을 때까지 낙찰자에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다. 이 경우 낙찰자는 임대인의 지위에서 권리금 규정의 적용을 받게 되므로 귀하는 기간만료 등으로 임대차 계약이 종료된 경우 임대인의 지위에 있는 C에게 권리금을 회수하기 위하여 귀하가 주선한 임차인과 계약을 체결해 달라고 요구할 수 있습니다. C는 상가건물임대차보호법 제10조제1항, 제10조의4제2항, 제10조의5의 정당한 사유가 없는 한 귀하의 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 의무를 부담하게 됩니다.