배당요구 종기까지 적법한 사업자등록이 유지되지 않은 경우의 우선변제권이 어떻게 되는지 무료상담받고 싶습니다.

Question

상가건물을 임차하여 분식코너를 운영하던 임차인입니다. 무료법률상담을 받아보고 싶어 글을 남기게 됐습니다.
저는 사업자등록을 하고 영업을 하던 중, 별다른 이익이 남지 않아 A에게 임차 목적물을 전대차하고 분식코너 운영을 그만두었습니다.
다만, 아직까지 폐업신고를 하지는 않았습니다.
위 임차건물에 대한 경매가 실행되었는데, 폐업신고를 하지 않은 저는 상가건물임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있을까요?

Answer 1

상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 합니다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결). 사안의 경우 임차인이 사실상 분식코너 영업을 폐업함으로써 임차인의 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물임대차보호법이 상가건물 임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록으로 볼 수 없게 되었으므로 임차인이 경매절차에서 우선변제권을 행사하는 것은 어려울 것으로 생각됩니다. 한편 대법원은 사안과 유사한 경우에 임차인이 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 “건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다.”고 밝히고 있음을 참고하여 주시기 바랍니다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).