계약을 갱신하면서 임대보증금을 인상하는 경우의 우선변제권이 어려워요

Question

안녕하세요. 제가 우선변제권에 대해 해결해야할 게 있어 알아보다 궁금한 게 생겨서 여기에 질문글을 올리게 됐습니다.

저는 임대인 A와 2013년 1월 1일에 보증금 3천만원, 기간은 2년으로 하는 상가건물 임대차계약을 체결했습니다. 그리고 당일에 입주해서, 사업자등록신고를 마치고, 동시에 계약서상에도 확정일자를 받았습니다. 그렇게 저는 대항력과 우선변제권을 확보하였습니다.
이후, 2015년 1월 1일에 보증금을 40,000,000원으로 인상하여 계약을 갱신한 바 있습니다. 한편, 그보다 1년 전인 2014년 1월 1일에 위 임차건물상에 저당권이 설정되었습니다.
이 경우 임차인인 저는 저당권자에게 우선변제권을 주장할 수 있나요? 우선변제권을 주장할 수 있는 보증금의 범위는 어떻게 되나요?

Answer 1

임대인과 임차인이 임대차계약을 갱신하면서 임대보증금을 증액하기로 합의한 경우, 그 인상된 보증금으로 인상 전에 설정된 저당권에 기한 경매절차의 경락인에 대하여 대항할 수 없을 뿐만 아니라 위 저당권자에 우선하여 배당을 받을 수도 없습니다. 위 저당권자로서는 인상되기 전의 보증금을 전제로 저당권을 취득하는 것이고 장래 보증금이 얼마나 인상 될지도 예상할 수 없으므로 인상된 보증금 전액에 대하여 대항력과 우선변제권을 인정한다면 저당권자의 이익을 지나치게 침해하는 것이 되기 때문입니다. 따라서 사안의 경우 의뢰인께서는 위 2014. 1. 1.자 저당권이 설정되기 전의 보증금인 30,000,000원 한도에서 저당권자에 우선하여 변제를 받을 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 위 인상된 보증금 40,000,000원에 대하여 재계약서를 작성하고 이에 대하여 확정일자를 다시 받았다면 이보다 후순위 담보권자나 일반채권자에 대하여는 우선변제권을 주장하실 수 있습니다.