우선변제권 확정일자 정의와 부여방법 문의

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:12 오전

안녕하세요. 저는 장사를 위해 상가 건물을 임차한 임차인입니다.
제가 보증금에 대해서 우선변제권을 행사하고 싶은데 주변에 물어보니 그러기 위해서는 확정일자를 받아야 한다고 했습니다. 그런데 제가 자영업도 처음이고 부동산 용어들이 어려워 문의하고 싶습니다. 확정일자가 무엇이고, 어떻게 받을 수 있나요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:12 오전
상가임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는데(상가건물임대차보호법 제5조 제2항), 이러한 권리를 우선변제권이라고 합니다. 우선변제권은 상가임차인이 ① 대항요건(인도 및 사업자등록)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정됩니다. 확정일자란 증서가 작성된 날짜에 상가건물임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자로, 관할 세무서장이 확정일자 번호, 확정일자 부여일 및 관할 세무서장을 상가건물 임대차 계약증서 원본에 표시하고 관인을 찍는 방법으로 부여합니다(상가건물 임대차보호법 제4조 제1항 및 동법 시행령 제3조 제2항). 확정일자를 신청하는 경우 확정일자신청서, 임대차계약서 원본, 주민등록증 등 본인을 확인할 수 있는 서류를 관할 세무서장에게 제출하면 되고, 임대차의 목적이 상가건물의 일부분인 경우에는 확정일자 신청서와 함께 그 부분의 도면을 제출하여야 합니다(상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제2조 제1항 및 제2항). 또한 사업자등록 신청 또는 사업자등록 정정신고와 동시에 확정일자 부여를 신청하는 경우에는 확정일자 신청서를 갈음하여 사업자등록 신청서 또는 사업자등록 정정신고서에 확정일자 부여 신청 의사를 표시하여 제출할 수 있습니다(상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제2조 제3항). 임차인이 상가건물을 인도받고, 사업자등록을 신청한 후 상가건물임대차계약서에 확정일자까지 갖추었다면 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제5조 제2항).