서초구 법률상담 구함. 우선변제권 있는 상가임차인과 저당권자 사이의 배당순위

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:12 오전

서초구 변호사님께서 법률상담을 해주시면 감사하겠습니다.

저는 서초구의 상가건물을 임차하면서 2016년 1월 4일로 확정일자를 받았습니다. 그리고 사업자등록을 해서 2016년 1월 6일에 상가점포를 인도받았습니다.
후에 별탈없이 장사를 하였고, 그렇게 임대차도 종료됐습니다. 

그런데 임대인이 보증금을 반환해줄 수 있는 상황이 아니라해서 해당점포에 대한 경매신청을 하려 합니다. 그런데 2016년 1월 6일에 해당 점포에 저당권설정등기가 경료된 사실을 알게 되었습니다.
이러한 경우 저는 저당권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 걸까요? 우선변제권이 있는 상가임차인과 저당권자 사이에 배당순위는 어떻게 되는 건가요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:12 오전
상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 합니다. 동법 제3조 제1항과 제5조 제1항의 내용을 종합적으로 고려하면 임차인의 우선변제권은 동법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고, 관할 세무서장으로부터 확정일자를 받은 때에 발생한다고 할 수 있으므로 사안의 경우와 같이 확정일자를 받고, 사업자 등록을 한 후에 임차목적물을 인도받은 경우에는 인도를 받은 다음날부터 대항력과 우선변제권의 효력이 생깁니다. 반면에 저당권은 설정등기가 경료된 때부터 그 효력이 발생합니다. 따라서 사안의 경우에 임차인의 대항력 및 우선변제권은 2016. 1. 7.부터 발생하는 반면, 저당권의 효력은 2016. 1. 6.에 발생하므로 저당권자가 우선변제권 있는 상가임차인인 귀하보다 배당순위에 있어 우선한다고 할 것입니다.