임대차 전문 변호사님께 문의합니다. 임차권양도금지특약 시 임차보증금반환채권의 양도 금지 관련

Question

임대차 전문 변호사님에게 문의해보고 싶은 게 있습니다. 바로 임차보증금반환채권 양도 금지와 관련한 내용입니다.

저는 한 임차인에게 2017년, 점포를 임대해주었습니다. 저는 그리고 임차권을 제3자에게 양도할 수 없다는 특약을 하였습니다. 일부러 복잡한 문제를 만들고 싶지 않았습니다.
그런데 그 임차인은 위 점포의 임차보증금반환청구채권을 그의 채권자에게 양도하고 그 양도사실을 내용증명우편으로 저에게 당당하게 통지해왔습니다.

곧 임대차계약기간이 끝나가는데 만약에 임대차기간이 만료된 후에 저는 누구에게 임차보증금을 반환하여야 하는 건가요? 임차보증금반환채권의 양도 금지는 법적으로 불가능한 것인가요?

Answer 1

임차권의 양도의 제한에 관하여 「민법」 제629조는 “①임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.따라서 임차권양도금지의 특약이 없는 경우에도 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도한 경우에는 임대인이 계약을 해지하고 임차목적물의 반환을 청구할 수 있는 것입니다.그런데 임차권의 양도와 임차보증금반환청구채권의 양도는 구별되어야 할 것입니다. 즉, 임차권의 양도는 임차보증금반환청구채권만이 아니라 임차목적물의 사용·수익을 포함한 임차인으로서의 모든 권리를 양도하는 것이며, 임차보증금반환청구채권의 양도는 단순히 계약이 종료된 후 임차보증금의 반환을 청구할 수 있는 채권만을 양도하는 것입니다.그리고 임차권양도금지특약이 있는 경우 임차보증금반환채권의 양도까지 금지되는지에 관하여 판례는 “임차인과 임대인간의 약정에 의하여 임차권의 양도가 금지되어 있다 하더라도 그러한 사정만으로 임대차계약에 따른 임차보증금반환채권의 양도까지 금지되는 것은 아니므로, 乙(임차인 겸 양도인)이 丙(양수인)에게 임차목적물에 대한 임차권뿐만 아니라 임차보증금반환채권을 양도하고, 甲(임대인)에게 임차보증금반환채권이 丙에게 양도되었다는 통지를 한 이상, 그 후 甲과 乙간의 임대차계약이 종료되는 경우 丙으로서는 이 사건 임차보증금반환채권의 양수인으로서 甲이 乙과 丙간의 임차권양도에 동의하였는지의 여부에 상관없이 甲에 대하여 이 사건 임차보증금의 반환을 구할 수 있다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 6. 12. 선고 2001다2624 판결).따라서 위 사안에서도 甲은 위 점포의 임대차계약이 종료된 후 丙에게 임차보증금을 반환하면 될 것으로 보입니다.