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무료법률상담 부탁드립니다. 임대인과 임차인 사이에서 장래 임대목적물 반환시 임차인의 원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 금액을 임대차 종료시에 임차인에게 반환할 보증금에서 당연히 공제할 수 있나요?

2020.01.27

안녕하세요. 원상복귀의무와 보증금 공제에 대해서 무료법률상담을 받아보고 싶습니다.

저는 상가건물 임대인입니다. 저는 임차인과 임대차계약을 체결하면서 장래 임대목적물 반환시에 임차인의 원상복구비용의 보증금 명목으로 보증금 중 100,000,000원을 지급하기로 약정하였습니다.
그런데 임차인이 개인사정으로 A라는 사람에게 임대차보증금반환채권을 양도하게 됐습니다. 저는 그래도 채권양수인에게는 아무런 이의를 하지 아니하고 동의하였습니다.
이 경우 원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 한 약정에 따라 저는 채권양수인 A에게 보증금 중 100,000,000원을 공제하고 남은 금원만을 지급할 수 있나요?

로앤굿
변호사 답변
2020.01.27
부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달합니다(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결). 대법원은 위 사안과 유사한 경우에 임대차보증금 반환채권을 양도함에 있어서 임대인이 아무런 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였어도 임차목적물을 개축하여 임차인이 부담할 원상복구비용 상당의 손해배상액은 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다 할 것이나, 임대인과 임차인 사이에서 장래 임대목적물 반환시 위 원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 금액은 임대차관계에서 당연히 발생하는 임차인의 채무가 아니라 임대인과 임차인 사이의 약정에 기하여 비로소 발생하는 채무에 불과하므로, 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있는 것은 아니라고 판시한 바 있습니다(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결). 따라서 사안의 경우 임대차보증금 반환 채권을 양도하기 전에 임차인과 사이에 이와 같은 약정을 한 임대인이 이와 같은 약정에 기한 원상복구비용의 보증금 청구 채권이 존재한다는 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였으므로 민법 제451조 제1항 이 적용되어 그 원상복구비용의 보증금 청구채권으로 채권양수인에게 대항할 수 없습니다. 다만 이러한 경우에도 실제 임차인이 부담해야 할 원상복구비용 상당의 비용은 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있습니다.
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