임차인에게 불리한 약정의 효력 질문

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:12 오전

임대차 관련해서 질문이 있어 글을 남깁니다.

저는 상가임대차보호법이 적용되는 상가임대차 계약을 체결하면서 식당으로 사업자등록을 신청하고 임대차 계약서에 확정일자까지 받아 대항력과 우선변제권을 확보해 두고 있습니다.
계약 당시 건물주 A는 2년 후에는 자신이 한국으로 돌아올 예정에 있어 직접 상가를 운영하고 싶다며 반드시 상가를 비워야 한다고 했습니다. 그러면서 계약서에 ‘2년 뒤에는 이유 불문하고 가게를 임대인에게 명도하기로 약정함’이라는 문구를 추가하였습니다. 저는 이 상가를 꼭 임차하고 싶은 마음에 어쩔 수 없이 위 약정에 동의한 바 있습니다.
다행인지 불행인지 장사가 너무 잘 되고 있습니다. 저는 계속 영업을 하고 싶은데 제가 반드시 위 약정에 따라 이 상가를 비워줘야 되는 건가요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:12 오전
계약서의 내용 중에 문제가 되는 부분은 상가건물임대차보호법 제10조 제1항에서 규정한 임차인의 계약갱신요구권을 제한하는 내용입니다. 그러나 상가건물임대차보호법 제15조에서 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.”고 규정하고 있으므로 위 계약서상 상가건물임대차보호법을 위반하여 임차인에게 불리하게 정한 약정은 효력이 없습니다. 따라서 사안의 경우 임차인은 상가건물임대차보호법 제10조 제1항에 근거하여 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 다만, 아래와 같은 경우에는 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있음을 유의하시기 바랍니다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우