임대차계약상의 임대인 지위를 승계한 양수인이 승계 이전의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부가 어려워요

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:12 오전

안녕하세요. 양수인 승계 이전의 차임연체를 이유로 임대차계약이 해지될 수 있을지 알아보고 싶습니다. 주변에 물어보고 법도 찾아봐도 너무 어렵네요.

저는 대항력 있는 임대차계약이 체결되어 있는 상가건물을 양수한 사람입니다
현재의 임차인이 마음에 들지 않아 다른 임차인으로 변경하고 싶은데, 마침 현재의 임차인이 이전 임대인과의 사이에서 3기의 차임을 연체했다는 사실을 알게 되었습니다.
그렇다면 저는 현재 임차인에 대하여 상가건물임대차보호법에 근거하여 3기 차임 연체를 이유로 해지의 의사표시를 할 수 있을까요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:12 오전
상가건물임대차보호법 제10조의 8에서는 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 한편 임대차계약상의 임대인 지위를 승계한 양수인이 승계 이전의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부가 문제된 사안에서, 대법원은 “임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않고, 따라서 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있는 것”이라고 하여 원칙적으로 부정하는 입장을 취했습니다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결). 따라서 사안의 경우에 귀하께서 특별히 전 소유자로부터 연체차임채권 등을 양수했다는 사정이 없는 한, 양도인에 대한 3기의 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 없을 것으로 보입니다.