도봉구 임대차 변호사 추천해주세요. 상가건물이 양도됐을 시 임차인은 양도인과 양수인 중 누구에게 보증금반환을 청구할 수 있나요?

Question

안녕하세요. 저는 도봉구 거주민입니다. 도봉구 변호사님께서 봐주시거나 추천 해주시면 고맙겠습니다.

저는 상가건물을 임차하여 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인입니다. 지금은 임대차계약기간이 거의 다 되어 갑니다. 그런데 한 달 전에 제가 임차한 건물 소유권이 다른 사람에게 양도되었습니다. 새 건물주에게 이야기해보니 자신은 건물을 사느라 자금이 없고, 이전 건물주 책임이 아니냐고 제게 말했습니다. 그런데 이전 건물주는 연락이 잘 되질 않습니다. 저는 누구에게 보증금반환을 청구하여야 하는가요?

Answer 1

상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제2항에서 상가의 임차인은 그 건물에 입주하고 사업자등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 되고, 대항력을 갖춘 후에 임차건물이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 임대부동산의 소유권이 이전되고 그 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되는 것이므로 양도인의 보증금반환채무는 소멸하는 것으로 해석하여야 합니다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결 등). 따라서 사안의 경우에 임차인인 귀하께서는 건물 양도인인 A가 아니라 양수인인 B에게 보증금 반환을 청구하셔야 할 것으로 보입니다.