임대차 전문 변호사님과 임대차계약 갱신 시 배당요구 종기와 우선변제권에 대해 상담을 받고 싶습니다.

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:12 오전

안녕하세요. 임대차 전문 변호사님에게 상담을 받고 싶습니다. 만약 수차례 임대차계약을 갱신하였을 경우, 배당요구가 종기되고 확정일자를 변동하면 우선변제권을 주장할 수 있을지 알고 싶습니다.

상황은 이렇습니다. 저는 상가를 임차한 자영업자인데, 상가건물에 근저당권설정등기가 마쳐지기 전 최초로 임대차계약을 체결하였습니다. 사업자등록을 마치고 확정일자를 받아 계속 갱신해서 가게를 운영했습니다.
그리고 갱신하면서 임대차보증금의 액수도 조금씩 증액되었습니다
그러다가 위 건물에 관한 임의경매절차에서 착오로 ‘근저당권설정등기 후 다시 임대차계약을 체결하여 확정일자를 받은 최후 임대차계약서’에 기한 배당요구를 하였습니다.
이미 배당요구 종기가 지나버린 상황에서 근저당권자보다 우선적으로 배당받기 위해 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장할 수 있을까요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:12 오전
안타깝게도 사안의 경우에는 특별한 사정이 없는 한 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장할 수 없을 것으로 보입니다. 이는 위 건물을 경락받을 매수인의 부담을 증대하는 것이기 때문입니다. 대법원도 사안과 유사한 경우에 “상가건물에 근저당권설정등기가 마쳐지기 전 최초로 임대차계약을 체결하여 사업자등록을 마치고 확정일자를 받아 계속 갱신해 온 임차인 甲 등이 위 건물에 관한 임의경매절차에서 ‘근저당권설정등기 후 다시 체결하여 확정일자를 받은 최후 임대차계약서’에 기한 배당요구를 하였다가 배당요구 종기 후에 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장한 사안에서 최후 임대차계약서가 최초 임대차계약서와 비교하여 임대차기간뿐만 아니라 임대차계약의 당사자인 임대인 및 임대차보증금의 액수 등을 모두 달리하는 점 등에 비추어 甲 등의 배당요구는 최초 임대차계약에 의한 임대차보증금에 관하여 우선변제를 주장한 것으로 보기 어렵고, 배당요구의 종기 후 甲 등이 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장한 것을 이미 배당 요구한 채권에 관한 주장을 단순히 보완한 것으로 볼 수도 없으며, 甲 등의 주장은 배당요구 종기 후 배당순위의 변동을 초래하여 매수인이 인수할 부담에 변동을 가져오는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 허용될 수 없다”고 판시한 바 있습니다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다58057 판결).