우선변제 임차인의 범위를 판단하는 기준에 대해 무료법률상담 받고 싶습니다.

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:12 오전

안녕하세요. 구분점포 각각에 대하여 일괄하여 단일한 임대차관계에서 우선변제할 수 있는 임차인의 범위는 어떻게 되나요? 이에 대해 무료법률상담 받고 싶습니다.

저는 임대인으로부터 수개의 구분점포를 임차하여 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하고 있습니다.
그런데 각각의 구분점포에 대하여 별개의 임대차계약서를 작성하였습니다. 이 경우에 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서, 제2항의 적용범위를 정함에 있어 각각의 임차보증금액을 기준으로 하는지, 합산한 임차보증금액을 기준으로 하는지, 궁금합니다. 알려주시면 감사하겠습니다.

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:12 오전
상가건물임대차보호법 제2조 제1항은 동법의 적용범위와 관련하여 “이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.”라고 규정하여 일정액수 이하의 보증금이 정하여진 경우에만 동법을 적용한다고 명시하고 있습니다. 그런데 사안과 같이 동일한 임대인으로부터 수개의 구분점포를 임차한 경우에 동법의 적용범위와 관련하여 판례는 “임차인이 수 개의 구분점포를 동일한 임대인에게서 임차하여 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하는 경우 등과 같이, 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 때에는, 비록 구분점포 각각에 대하여 별개의 임대차계약서가 작성되어 있더라도 구분점포 전부에 관하여 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항 의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 상가건물 임대차보호법 제14조 에 의하여 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하여야 한다.”라고 판시한 바 있습니다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다27152 판결). 따라서 위 대법원 법리에 따를 때 사안과 같은 경우에는 합산한 임차보증금액을 기준으로 상가건물임대차보호법의 적용여부를 판단하게 됩니다.