경매절차 상 건물의 소유자 변경시, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는지 무료상담 받고 싶습니다.

Question

안녕하세요, 무료상담을 받고 싶어 글을 남깁니다.

제가 9월에 상가건물 하나를 임차인에게 임대해주었습니다. 그런데 그 상가 건물이 실은 저 말고도 여러 사람이 공유하고 있었습니다.
그 후 건물을 분할 소유하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀌게 됐습니다. 이 경우에 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 건가요? 공동소유자로 복잡하게 기록됐던 임대인 지위는 어떻게 바뀌는 건가요? 알려주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

우리 대법원은 “상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다. 따라서 임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계한다“고 판시한 바 있습니다(대법원 2017.3.22, 선고, 2016다218874판결). 따라서 위 대법원 법리에 따를 때 귀하와 같은 경우에도 양수인은 임대인의 지위를 승계할 것으로 보입니다.